A Caixa Asset gestora de fundos de investimento do banco público busca diversificar sua estratégia e se prepara para estruturar fundos imobiliários. A previsão é que a primeira oferta ocorra ainda neste ano.
Os fundos terão alocação predominante em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esse tipo de título tem como lastro dívidas dos setores do mercado imobiliário e é um produto de investimento de renda fixa de médio a longo prazo, isento de Imposto de Renda.
“Diferentemente do passado, em que a gente teve alguns fundos de investimento imobiliário e foram estratégias pontuais, agora, a estratégia é a gente se posicionar como asset de real estate [ativos imobiliários destinados à geração de renda], de fato”, afirma à reportagem o diretor-presidente da Caixa Asset, Ricardo Rios.
O braço de gestão de ativos da Caixa avalia se lançar nesse mercado com mais de um fundo imobiliário de papel. Nesse modelo, a estratégia de investimento é apoiada em ativos financeiros e não na posse direta de imóveis. Na composição do fundo, apesar da predominância em CRIs, também haverá alocação em LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e instrumentos de maior liquidez para fazer caixa.
Segundo Rios, o plano não é fazer uma securitização da carteira habitacional da Caixa, mas observar oportunidades no mercado como um todo, incluindo CRIs emitidos por outras instituições, visando melhor retorno para os investidores.
A estruturação está sendo discutida semanalmente com outras três gestoras RB Asset, TG Core e a RBR, selecionadas para cogestão dos fundos. Pesaram na escolha dos nomes a capacidade técnica das instituições e o resultado financeiro conforme o rateio da taxa de administração (custo cobrado por fundos para remuneração dos gestores).
A Caixa Asset quer definir a política de investimento dos fundos e deixar sob a responsabilidade das outras gestoras questões como escolha dos ativos e origem dos recebíveis. As características finais dos produtos, como critérios de elegibilidade e estrutura de riscos e governança, serão definidas durante a estruturação. Será permitida a participação de outras instituições na distribuição, sem exclusividade da Caixa.
Além de opção de investimento aos clientes, a Caixa Asset vê a estruturação de fundos como possibilidade de ampliar instrumentos para conceder crédito imobiliário no Brasil, captando recursos para compor o funding habitacional por meio do mercado de capitais.
O diretor-presidente ressalta que as empresas de construção civil têm uma necessidade cada vez maior de captar recursos. “A gente vê uma oportunidade, do nosso lado, de unir o interesse dos investidores com essa necessidade do mercado”, afirma. “A gente vai ver cada vez mais a possibilidade de conectar investidores com o setor.”
Para Rios, as mudanças no sistema normativo têm facilitado esse processo. No ano passado, o governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) criou um novo modelo de financiamento do crédito habitacional, com maior flexibilidade no uso da poupança para incentivar financiamentos.
Pelas novas regras, os bancos podem usar os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para fazer outras aplicações com rendimentos maiores, desde que tenham concedido financiamentos habitacionais em valor correspondente.
“A Caixa continua fazendo o crédito imobiliário com fontes de poupança, captando em letras de acordo com sua necessidade, naquelas linhas com recursos do FGTS. Mas existe demanda do investidor de aplicar também em fundo de investimento imobiliário”, diz Rios. “E existe uma demanda por parte das empresas do meio da construção civil de captar recursos. A gente entra exatamente unindo essas duas pontas”, acrescenta.
Ele destaca a estratégia de pulverizar ativos para mitigar riscos aos investidores, tanto em relação ao tipo de crédito que está sendo lastreado como em relação a regiões geográficas empresas que captem recursos para construção em diferentes estados, por exemplo.
O chefe da Caixa Asset destaca a possibilidade de gerar recebíveis ao longo de toda a cadeia, desde a compra e venda de terrenos, do apoio à produção para construção e do aluguel de imóveis. “O FII [fundo de investimento imobiliário] tem um potencial no país muito grande, até pelo déficit habitacional, pela necessidade de investimentos”, afirma.
Os FIIs são fundos que investem no mercado imobiliário. Na prática, funcionam como uma forma de aplicar nesse mercado sem comprar um imóvel diretamente. As cotas são negociadas na Bolsa, e o retorno do investidor pode vir tanto da valorização dessas cotas quanto dos rendimentos distribuídos periodicamente pelo fundo.
Em 2025, o estoque total dos fundos de investimento imobiliários listados na B3 superou a marca de R$ 180 bilhões, com uma base em torno de 3 milhões de investidores.
Para Rios, o atual cenário econômico é oportuno para a entrada da Caixa nesse mercado diante da tendência de queda de juros. Em março, o Copom (Comitê de Política Monetária) deu início a um ciclo gradual de corte da taxa básica (Selic), hoje em 14,5% ao ano.
“A gente vê a união de um momento bem oportuno para entrar nesse mercado com algo que, de fato, tem a cara da Caixa. A gente conhece o mercado imobiliário e as empresas, a gente tem uma capacidade de analisar crédito também muito boa”, diz. “É um momento muito bom para a gente sair com uma estratégia de reposicionamento para esse mercado.”
Fonte: FolhaPress