Bem localizados na região central de São Paulo e um preço atrativo. Esses são alguns dos critérios que quem está em busca de um imóvel, para morar ou investir, costuma valorizar. No caso de investidores, uma metragem menor (em torno de 30m2-40m2), no que se popularizou chamar de ‘stúdios’, deixa ainda mais interessante o negócio se o foco estiver em usar o imóvel como aluguel de curta temporada, como AirBnb e Booking. São também o perfil dos apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social – HIS ou Habitação de Mercado Popular – HMP.
Instituídos pelo Plano Diretor de 2014, esses imóveis pipocaram pela cidade desde então. Mas é difícil precisar quantas unidades foram construídas, vendidas ou estão em construção na cidade. O fato de não se ter um banco de dados organizado sobre esses imóveis contribuiu para que muitos deles fossem comercializados fora das regras, o que provocou a criação de uma CPI na Câmara Municipal de São Paulo para investigar denúncias de que esses imóveis estão ou estarão sendo usados para aluguel de curta temporada firmado por meio de plataformas.
“Houve desvirtuamento. Isso é utilização dessa moradia como mecanismo de rentabilidade, o que é pra ser uma política pública, e que precisa chegar ao público alvo”, Natalia, especialista em Direito Imobiliário na Bicalho Navarro Advogados.
Teto do apartamentos de habitação popular
Criados como uma política público de acesso à habitação, as HIS e HMP têm um incentivo fiscal da prefeitura por meio da isenção – total ou parcial – da outorga onerosa de construção referente a essas unidades. Tanto as HIS como as HMP são destinadas à famílias de baixa renda (ver teto de renda abaixo) e podem ter até uma vaga de garagem. Mas uma HIS tem limite de um banheiro e a HMP de dois.
Em contrapartida, os imóveis HIS e HMP têm um teto de valor de venda, a saber:
- HIS 1: até R$ 266 mil
- HIS 2: até R$ 369,6 mil
- HMP: até R$ 518 mil
Os valores são corrigidos anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Já o comprador também deve se encaixar no teto de renda de:
- Até 3 salários mínimos para HIS 1 ou 0,5 salário mínimo per capta
- Até 6 salários mínimos para HIS 2 ou 1 salário mínimo per capta
- Até 10 salários mínimos para HMP ou 1,5 salário mínimo per capta
Sem controle
“A ideia do poder público foi democratizar a cidade. Uma política pública de democratização de acesso. A prefeitura incentivou, porém não criou mecanismos de fiscalização”, aponta Natalia.
Natalia conta que os mecanismos de maior fiscalização vieram apenas em 2020, com mais intesidade na revisão do Plano Diretor feita em 2023. Ou seja, por cerca de 10 anos, a legislação foi “incipiente”, diz. De um lado, compradores que não destrincharam seus constratos, de outro, construtoras e incorporadoras que também pareciam não fazer questão de destacar este “detalhe” do imóvel. “A legislação vem sendo aprimorada”, avalia.
Em 2025, a prefeitura anunciou que estava aumentando o rigor para controle de destinação de moradias populares a famílias de baixa renda, como maior rigidez de critérios, mais transparência e detalhamento e responsabilidades legais. Mas uma importante medida foi portaria que reforça a obrigatoriedade de que essas unidades sejam divulgadas como HIS ou HMP em qualquer tipo de material – folder, panfletos, placas, TV, redes sociais. O logo do programa e as informações devem ser ostensivas. Também ficou claro que esses imóveis estão proibidos de terem como destino a hospedagem. Assim como é vedado o comodato.
Posso vender ou alugar?
Sim, as HIS e HMP pode ser alugadas, desde que atenda ao público-alvo, ou seja, para moradia permanente de famílias dentro da faixa de renda e valor do aluguel com teto de 30% da faixa de renda do locatário. Também é possível vender, dentro dos critérios de enquadramento.
Atenção com o contrato
A principal orientação é a clássica: ler o contrato com atenção, se preciso, com o auxílio de um advogado, certificar-se com os corretores e desconfiar do valor abaixo da média do mercado padrão. “É um dever de informação, um dever de boa fé sobre aquele produto que está sendo aprovado e vendido dentro de uma política pública.Isso isso traz obrigações para ambas as partes. O incorporador de dizer o que é, e do adquirente de ler o que ele está comprando.”
Fonte: IstoéDinheiro